Každý prípad je iný, nakoľko sa s takýmito predajmi v praxi bežne stretávame, zvládneme nájsť ideálnu cestu k spokojnosti všetkých zúčastnených strán. Pokiaľ sa nachádzate v situácii, v ktorej potrebujete predať Vašu nehnuteľnosť a zároveň kúpiť ďalšiu, určite vieme nájsť riešenie aby všetko prebehlo hladko a bez zbytočného stresu.
Realitný obchod je pre každého veľká vec, a keď sa stretnete s predajom a kúpou súčasne, býva to niekedy problém, aby sa to všetko načasovalo. Skôr ako sa do toho pustíme, musíme si zodpovedať na dôležité otázky:
- Chcem najprv predať, presťahovať sa do prenájmu a následne hľadať podľa finančných možností?
- Chcem pri predaji aj hneď kúpiť, aby som sa presťahoval rovno do nového?
- Chcem si najprv vybrať novú nehnuteľnosť, a až bude isté že ju kúpim, potom začnem realizovať predaj svojej nehnuteľnosti?
- Chcem súčasne s predajom kúpiť nehnuteľnosť, na ktorú mi nebudú stačiť finančné prostriedky z predaja a budem musieť využiť dofinancovanie prostredníctvom hypotekárneho úveru?
Možností, ako spojiť predaj a následnú kúpu nehnuteľnosti, je niekoľko, preto odporúčam zvážiť všetky varianty a zvoliť stratégiu, ktorá Vám bude najviac v danom momente vyhovovať.
Určite sa oplatí zveriť celý obchod do rúk odborníka, ktorý sa postará o bezproblémový priebeh. S problémami, ktoré sa Vám môžu zdať neprekonateľné, sa realitný makléri stretávajú denne.
Čo je treba zvážiť na začiatku?
Predajná cena
Správne nastavená cena je jednoducho základ. V tomto prípade skutočne musíte vedieť reálnu trhovú cenu. Nechajte si vypracovať cenu od odborníka.
Pokiaľ by bolo potrebné predaj urýchliť, väčšinou to znamená nastaviť predajnú cenu o niečo nižšie.
Akú nehnuteľnosť plánujete kúpiť
Vopred je potrebné zistiť, aká je vo vybranej lokalite ponuka, či bude vyhovovať vaším požiadavkám a nebude Vás obmedzovať vo vybavovaní všetkých záležitostí, ktoré súvisia s kúpou. Pokiaľ máte už nehnuteľnosť vybranú, zistite, kedy je možné podpísať zmluvy a dostať kľúče od nehnuteľnosti. Vždy ale počítajte s rezervou.
Právny stav nehnuteľnosti
Viažu sa k nehnuteľnosti nejaké vlastnícke obmedzenia? Je nehnuteľnosť zaťažená právnou vadou? Vecným bremenom? Hypotékou? Je správne zapísaná a zakreslená v katastri? Právny stav nehnuteľnosti ovplyvňuje termíny a všetky nadväznosti.
Môže sa stať, že nehnuteľnosť ktorú ste si vybrali bude vlastníkom predávajúci, ktorý bude mať obmedzenie na právne úkony, to sa však z listu vlastníctva nedozviete. Tiež sa môže stať, že bude na liste vlastníctva jeden z predávajúcich, ktorý je maloletý a nadobudol nehnuteľnosť v dedičskom konaní.
Financovanie
Vieme zistiť, či máme na novú nehnuteľnosť ktorú chceme kúpiť dostatok finančných prostriedkov. Pokiaľ nie, čaká Vás náročnejší proces, nakoľko bude potrebné riešiť financovanie cez hypotekárny úver.
Urobte si finančnú analýzu a podľa nej prispôsobte riešenie pri predaji a pri kúpe.
Majte premyslený záložný, keby sa niečo nepodarilo zrealizovať. Môže sa zdržať developerský projekt, kde máte rezervovaný byt, alebo nastanú komplikácie u majiteľov kupovanej nehnuteľnosti. Komplikácie môžu nastať aj pri vašom predaji.
Počítajte s náhradným dočasný bývaním, alebo pre vašu nehnuteľnosť ktorú predávate vyjednajte dlhšiu lehotu od podpisu kúpnych zmlúv až po odovzdanie. Záleží na Vás, či budete postupovať obozretne alebo sa rozhodnete všetko riešiť priebežne popri procese.
Stať sa môže hocičo, skúsený maklér si so všetkým poradí tak, aby obchody prebehli k spokojnosti všetkých strán.
Odporúčanie
Predávate a zároveň kupujete ďalšiu nehnuteľnosť – toto je asi najnáročnejšia možnosť, čo sa týka načasovania a zosúladenia pri oboch transakciách.
V tomto prípade je dôležite nastaviť cenu tak, že nehnuteľnosť predáte výhodne a do požadovaného termínu. Následne musíte uhradiť druhej strane kúpnu cenu, alebo dostatočnú zálohu (pokiaľ nemáte ešte iné voľné zdroje).
Pri takomto obchode je dôležité vyjednať optimálne podmienky u predávajúceho od ktorého kupujute nehnuteľnosť.
Najskôr predáte a potom idete kúpiť – tento prípad je najjednoduchší, ale treba rátať s prechodným bývaním.
Dá sa to riešiť niekoľkými spôsobmi.
Prvá možnosť: Nehnuteľnosť predáte, a budete po dohode s novým majiteľom v nej naďalej bývať ako nájomník.
Druhá možnosť: Novému majiteľovi poskytnete zľavu z ceny a v kúpnej zmluve si dohodnete dlhšiu lehotu odovzdania bytu.
Tretia možnosť: Navrhnete rezerváciu nehnuteľnosti na dlhšie obdobie. Zarezervujete si vy nehnuteľnosť ktorú chcete kúpiť a následne sa začne v obidvoch prípadoch predaj tak, aby ste získali včas peniaze na kúpu novej nehnuteľnosti.
Najskôr kúpite (rezervujete) a potom predáte – pokiaľ nemáte dostatok vlastných finančných zdrojov, môžete sa dostať do zložitejšej situácie.
Môže sa stať, že nehnuteľnosť ktorú ste si vybrali zarezervujete, ale k úhrade celej kúpnej ceny budete potrebovať financie z predaja vašej nehnuteľnosti. Budete pod tlakom. Kupujúceho budete musieť nájsť rýchlo, v tomto prípade sa dostanete do situácie, kedy budete musieť zníťžiť cenu vašej nehnuteľnosti.
Skúsený realitný maklér s dlhoročnými skúsenosťami vie túto situáciu vyriešiť. Takýto predaj s následnou kúpou si vyžaduje profesionálny prístup. Nejde len o načasovanie, ale aj o vyjednávacie a organizačné schopnosti, odolnosť voči stresu.
Na taký typ transakcie odporúčam najať si odborníka s adekvátnymi skúsenosťami.