Aké sú základné zmeny oproti starému zákonu?
- Stavebné konanie bude jednoduchšie: predchádzajúci stavebný zákon upravoval dvojstupňové konania, ktoré pozostávalo z územného a stavebného konania. Nový stavebný zákon upúšťa od posudzovania stavieb v samostatnom územnom a následnom stavebnom konaní, pričom stavba (stavebný zámer) bude posudzovaná v jednom (integrovanom) konaní o stavebnom zámere (po novom už príslušný stavebný úrad nevydáva rokmi zaužívané „stavebné povolenie“ ale „rozhodnutie o stavebnom zámere“).
- Stavebné konanie bude rýchlejšie: Veľkým pozitívom nového stavebného zákona bude uzákonenie lehôt pre vydanie územného stanoviska pre orgán územného plánovania, ako aj vydanie záväzného vyjadrenia pre dotknutú právnickú osobu. Pokiaľ uvedené subjekty v zákonných lehotách (30, resp. 60 dní) nevydajú záväzné stanovisko, resp. záväzné vyjadrenie, zákonodarca zaviedol fikciu súhlasu so stavebným zámerom. Týmto by mal odpadnúť v praxi pomerne častý jav, kedy k vydávaniu záväzných stanovísk prichádzalo aj s odstupom niekoľkých mesiacov. Proces povoľovania stavieb by mal teda byť rýchlejší a efektívnejší.
- Elektronizácia stavebného konania: Komunikácia medzi stavebníkom/projektantom bude prebiehať prostredníctvom elektronických prostriedkov, a to tak vo fáze prerokovania stavebného zámeru, kedy stavebník alebo ním poverený projektant komunikujú (sprístupnia projektovú dokumentáciu a požiadajú o potrebné stanoviská a vyjadrenia) v informačnom systéme Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky, ako aj vo fáze konania o stavebnom zámere (žiadosť na začatie konania podáva stavebník stavebnému úradu elektronicky prostredníctvom na to určeného formulára).
- Zníženie administratívnej záťaže: V prípade, že stavba bude pozostávať z viacerých stavieb, prípadne súboru stavieb, konanie, ktoré by v minulosti z dôvodu príslušnosti viacerých stavebných úradov prebiehalo na viacerých stavebných úradoch, z ktorých každý by vydával samostatné stavebné povolenia pre jednotlivé stavebné objekty (na seba nadväzujúce a súvisiace), bude zlúčené do jedného konania o stavebnom zámere. Na takéto konanie bude príslušným ten stavebný úrad, ktorý je príslušný na rozhodnutie o stavebnom zámere hlavnej stavby. Ostatné stavebné úrady budú mať v tomto konaní postavenie dotknutého orgánu, ktorý k stavbe bude vydávať záväzné stanovisko v lehotách uvedených vyššie. K odstráneniu administratívnej záťaže prispeje aj určenie kategórií stavieb, ktoré nebude potrebné stavebnému úradu ani ohlasovať.
Aké je rozdelenie stavieb podľa nového stavebného zákona?
Nový stavebný zákon rozdeľuje stavby do týchto základných kategórií:
- Drobné stavby: Ide o stavby, ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť svoje okolie, a ide najmä o stavby, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 50 m2 a výšku 5 m. Ako príklad drobnej stavby môžeme uviesť stavby – letné kuchyne, kôlne, garáže alebo prístrešky, stavby na chov drobných zvierat. Tieto stavby za určitého predpokladu nevyžadujú ohlásenie, pokiaľ sú splnené určité podmienky (napr. ak sa drobná stavba uskutočňuje mimo verejného priestranstva, zhotovená stavba nie je predmetom číslovania súpisným číslom, stavba nie je uskutočňovaná v pamiatkovom území).
Postup pri ohlásení drobnej stavby:
– stavebník predloží stavebnému úradu žiadosť na predpísanom formulári spolu s projektom stavby na overenie. Stavebný úrad do 30 dní podľa obsahu podania overí projekt vydaním overovacej doložky. V prípade, že je potrebné rozhodnúť o prípadných námietkach napr. susedov, alebo určiť podmienky pre zhotovenie stavebných prác, môže stavebný úrad určiť, že sa vyžaduje prerokovanie stavebného zámeru v správnom konaní.
– ak stavebný úrad do 30 dní nevykoná žiaden z uvedených úkonov, má sa za to, že s vykonaním ohlásených stavebných prác súhlasí. Po 30 dňoch teda nastáva fikcia súhlasu. Tento postup nie je možné uplatniť napríklad pri stavbách, umiestňovaných na verejnom priestranstve, bližšie ako 2 m k hranici susedného pozemku, pri budovách s pevným základom v zemi, pri podzemných stavbách, tu musí stavebný úrad vydať overenie projektu na ohlásenie.
Môžeme drobnú stavbu postaviť hocikde alebo sú jasne dané podmienky a definície?
Pre každú stavbu, bez ohľadu na režim jej povoľovania, platí, že ju stavebník môže postaviť na vlastnom pozemku alebo na pozemku, ku ktorému má od jeho vlastníka také oprávnenie. Ide o občianskoprávny vzťah medzi vlastníkom stavby a vlastníkom pozemku, ktorý musí byť vysporiadaný predtým ako stavebník podá žiadosť stavebnému úradu.
Ďalšou požiadavkou je, že stavba musí byť na pozemku, ktorý je funkčne v územnom pláne určený na spôsob užívania, na ktorý sa má daná stavba užívať. Iné požiadavky a obmedzenia na umiestnenie stavby môžu vyplývať z osobitných predpisov, napríklad postavenie stavby v záplavovom území, v zosuvnom území, na poľnohospodárskej alebo lesnej pôde, požiarna bezpečnosť stavby, hygienické požiadavky a pod.
Pozná nový stavebný zákon pojem „mobilný dom“ a definuje ho?
Pojem „mobilný dom“ stavebný zákon priamo nepozná. Buď je dom stavbou a je pevne spojený so zemou, vtedy nie je mobilný, alebo je to výrobok na kolesách alebo so zemou pevne nespojený a vtedy ide o hnuteľnú vec, ktorá nepodlieha režimu stavebného zákona 25/2025 Z.z..
Ak je výrobok vyrobený alebo zmontovaný v dielni, za jeho konštrukciu a montáž a spôsobilosť na užívanie na určený účel zodpovedá výrobca a je hnuteľnou vecou nie stavbou (napríklad kontajner).
Aby sa dal považovať za stavbu, musí byť pevne spojený so zemou niektorým zo spôsobov uvedených v zákone a v nadväznosti na to musí spĺňať základné požiadavky na stavby vrátane požiadaviek z hľadiska statického, požiarneho, hygienického, bezpečnostného, energetického, z hľadiska prístupnosti a v neposlednom rade z hľadiska súladu s územným plánom.
Ak je teda taký výrobok (napr. obytný kontajner) privezený na pozemok ako hnuteľná vec, osadením na pozemok niektorým zo spôsobov uvádzaným v stavebnom zákone sa stáva stavbou (napríklad aj stavbou na bývanie) a ako stavba už musí spĺňať všetky požiadavky (budovy na bývanie), bez ohľadu na skutočnosť, že jeho konštrukcie boli zhotovené pred osadením v dielni.
Kolaudácia „drobnej stavby“ do 50m2 – aké sú tu podmienky a pravidlá? Dá sa skolaudovať a používať takýto typ stavby na bežné bývanie?
Nie každá budova do 50 m2 je drobnou stavbou. Ak ide o druh budovy vymenovanej v definícii jednoduchej stavby, takáto budova je jednoduchou stavbou a nie drobnou stavbou aj keby bola do 50 m2. Bytové budovy do 300 m2 (to znamená aj s plochou do 50 m2) sú jednoduchými stavbami, ktoré vyžadujú rozhodnutie o stavebnom zámere a následne kolaudáciu.
Týka sa to aj stavieb na rekreáciu, ktoré sú vymenované medzi jednoduchými stavbami.
- Jednoduché stavby: Ide o stavby, ktoré nemajú výrazný vplyv na svoje okolie a sú menej technicky náročné, napr.: rodinné domy, bytové budovy s najviac troma bytmi, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m2 a majú najviac dve nadzemné podlažia; oporné múry s maximálnou výškou 3 m nad najnižšou úrovňou priľahlého terénu; nabíjacie stanice pre elektromobily s výkonom nad 22 kW. Patria sem napríklad rodinné domy a malé bytové domy. Pre tieto stavby bude stavebné konanie zjednodušené a rýchlejšie. Vymedzenie jednoduchých stavieb a drobných stavieb je prevzaté z terajšieho stavebného zákona a má význam pre určenie spôsobu ich povolenia, projektovania a zhotovovania.
- Ostatné stavby: Sem patria všetky ostatné stavby, ktoré nespadajú do kategórie drobných alebo jednoduchých stavieb. Tieto stavby podliehajú štandardnému stavebnému konaniu s príslušnými požiadavkami a postupmi.