V praxi prebieha dražba nehnuteľností najmä podľa režimu zákona o dobrovoľných dražbách. Ale je tu aj druhý spôsob dražby, a to nútená dražba.
Aký je rozdiel medzi dobrovoľnou a nútenou dražbou?
Nútená (exekučná) dražba je jedným zo spôsobov, akým sa voči dlžníkovi vykonáva exekúcia. Navrhovateľ, ktorý chce uspokojiť svoju pohľadávku predajom nehnuteľnosti dlžníka, musí mať v prvom rade právoplatný exekučný titul (napr. vykonateľné rozhodnutie súdu, notársku zápisnicu a pod.). Následne je potrebné, aby navrhovateľ podal návrh na vykonanie exekúcie. Na základe tohto návrhu súd poveruje exekútora, aby vykonal exekúciu. Predaj nehnuteľnosti na exekučnej dražbe je oprávnený vykonať len exekútor a výsledok dražby schvaľuje súd. Z uvedeného je zrejmé, že exekučná dražba je administratívne aj časovo náročný postup, z čoho vyplývajú aj nemalé náklady na jej realizáciu.
Dobrovoľnú dražbu vykonáva dražobník, ktorý je podnikateľom a má oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti. Navrhovateľ dobrovoľnej dražby nemusí mať žiadne rozhodnutie súdu, stačí ak je v jeho prospech zriadené napr. záložné právo k nehnuteľnosti. Dobrovoľná dražba je jednoduchším procesom než exekučná dražba. Rýchlosť uskutočnenia dobrovoľnej dražby ako aj výška nákladov sú jej výhodami.
Čo je dobrovoľná dražba
Ide o verejné konanie mimosúdneho charakteru, ktoré iniciuje navrhovateľ.
- v mnohých prípadoch dražobné spoločnosti a záložní veritelia (banky, nebankové spoločnosti, inkasné spoločnosti) postupujú pri výkone dobrovoľnej dražby svojvoľne v rozpore so zákonom a obchádzajú súdnu kontrolu úverových zmlúv
- dobrovoľnú dražbu je možné pred jej uskutočnením zastaviť v odôvodnených prípadoch návrhom na súd na vydanie neodkladného opatrenia a podaním žaloby a ochrániť tak svoje obydlie
- dobrovoľnú dražbu možno aj po jej vykonaní zrušiť v dôvodných prípadoch podaním žaloby o určenie neplatnosti dražby na súd v lehote troch mesiacov od príklepu licitátora a získať späť svoje obydlie
Tento rok platia nové pravidlá
Od januára tohto roku došlo k zmene dražobných pravidiel, a to novelou zákona o dobrovoľných dražbách. Zabránilo sa tak zneužívaniu dobrovoľných dražieb vydražením veci pod cenu. Veľkou výhodou pre dlžníka je fakt, že platnosť dražby možno namietať v lehote 3 mesiacov odo dňa jej konania. „Oproti iným typom dražieb to má pre neho prínos aj v tom, že zákon presne vymedzuje výšku najnižšieho podania, to znamená, ak má dlžník trvalý pobyt hlásený na draženú nehnuteľnosť, nemôže ju dražobník predať pod 3/4 hodnoty určenej súdnym znalcom. Posledná novela zákona o dobrovoľných dražbách týmto spôsobom výrazne posilnila pozíciu dlžníka na úkor záložného veriteľa“.
Z úveru do dražby
Na Slovensku sa inštitút dobrovoľnej dražby (Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov) využíva v prevažnej miere na výkon záložného práva záložnými veriteľmi, a to hlavne bankami, bytovými spoločenstvami, správcami bytov a podobne. „Nehnuteľnosti sa dražia predovšetkým za účelom uspokojenia pohľadávky záložného veriteľa. Nehnuteľnosť sa ocitne na dražbe najčastejšie, ak vlastník nehnuteľnosti, ktorá je predmetom záložného práva, mešká so splátkami úveru alebo vlastník bytu je dlžníkom správcu alebo spoločenstva vlastníkov bytov a veriteľ pristúpi k realizácii výkonu zákonného záložného práva v prospech pohľadávky ostatných vlastníkov bytov v bytovom dome,“ tvrdí Kubovich.
Kedy dôjde k dražbe
Záložný veriteľ pristupuje k výkonu dobrovoľnej dražby spravidla po niekoľkých urgenciách adresovaných dlžníkovi, po ktorých pristúpi k vyhláseniu mimoriadnej splatnosti celého úveru. Následne záložný veriteľ oznámi dlžníkovi a záložcovi minimálne 30 dní pred konaním samotnej dražby začatie výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou. Samotnú dražbu je možné vykonať 30 dní po zaslaní oznámenia o dobrovoľnej dražbe. Z uvedeného vyplýva, že dlžník má dostatočný časový priestor na vyriešenie vzniknutej situácie. „Bohužiaľ, väčšina dlžníkov nereaguje na výzvy a oznámenia záložného veriteľa a začínajú riešiť problém až keď majú nehnuteľnosť oblepenú páskou s nápisom „DRAŽBA“.
Čo musí urobiť dlžník, ak nechce prísť o nehnuteľnosť
Prísť o vlastnú strechu nad hlavou nie je v situácii, keď sa ceny nehnuteľností vyšplhali vysoko, nič príjemné. Napriek tomu môže dôjsť k tomu, že ak si človek zobral pred časom hypotéku či úver s vysokými splátkami, nevládze ich splácať. Nechtiac sa tak ocitne na strane dlžníka. Ak sa človek rozhoduje o úvere alebo hypotéke, musí si spočítať do akej výšky sa môže zadlžiť, a čo vtedy, keď nebude schopný splácať svoje záväzky v prípade podstatnej zmeny v živote, ale aj zmien vo svetovej ekonomike, podobne ako to zažívame v súčasnosti počas svetovej finančnej krízy. Aj v živote dlžníka môže dôjsť k podstatnej zmene, napríklad úmrtím manžela či manželky, stratou zamestnania, ťažkým úrazom. V takomto prípade sa odporúča dlžníkovi navštíviť záložného veriteľa (banku, bytového správcu, predsedu bytového spoločenstva), ktorému by mal oznámiť, v akej situácii sa ocitol a dohodnúť sa na dočasnom upravení podmienok platieb.